Penetapan Sasaran dalam Penjualan Real Estate Komersial

Ketika Anda bekerja sebagai agen real estat, Anda harus menetapkan tujuan setiap tahun sebagai bagian dari proses bisnis Anda. Tanpa sasaran ini, Anda tidak dapat mencapai momentum yang tepat menuju target yang tepat. Anda tidak tahu kemana tujuan Anda. Tujuan Anda harus realistis dan selaras dengan potensi pasar.

Sasaran umum untuk penjual real estat di industri biasanya harus berpusat pada:

  • Jumlah penjualan setiap tahun– Anda dapat melacak ini dari catatan penjualan bersejarah di daerah tersebut. Sebagian besar database kepemilikan properti akan memiliki detail ini.
  • Jumlah komisi kotor dari penjualan yang dihasilkan– jumlah komisi kotor yang Anda dapatkan akan dihasilkan oleh ukuran dan jenis properti yang Anda kerjakan. Yang penting Anda harus fokus pada jenis properti yang diminati saat ini.
  • Jumlah komisi kotor dari leasing yang dihasilkan– Selalu awasi pasokan dan permintaan ruang kosong di area lokal Anda. Memahami jenis-jenis properti yang sedang dicari oleh penyewa saat ini. Fokuskan upaya penyewaan Anda pada properti kosong yang menunjukkan potensi sewa dan penyelidikan.
  • Jumlah daftar yang akan dikerjakan setiap bulan dan setiap tahun– Ada batasan jumlah listing yang bisa Anda layani dalam penjualan dan leasing. Yang penting, cantuman yang Anda kerjakan haruslah daftar yang dikontrol dalam mayoritas. Daftar terbuka sangat buruk di pasar properti dan tidak dapat dikendalikan dari perspektif agensi. Daftar terbuka tidak cepat terjual; mereka menjual lebih banyak dengan keberuntungan.
  • Harga jual rata-rata atau sewa untuk listing di pasar saat ini– harga dan sewa selalu berubah. Anda perlu mengetahui tren sehingga Anda dapat daftar dengan harga yang tepat. Harga tahun lalu bukan penjual tahun ini.
  • Waktu rata-rata di pasar untuk daftar saat ini dalam iklim ekonomi– waktu rata-rata di pasar untuk daftar akan berubah tergantung pada keadaan ekonomi tetapi selalu dipengaruhi oleh program pemasaran dan harga atau penyewaan yang dipilih oleh pemilik properti. Pilihan yang tepat di sini sangat penting untuk hasil yang positif. Setiap properti untuk dijual atau disewakan akan menjadi basi di pasar dalam waktu sekitar empat minggu sejak dimulainya kampanye pemasaran. Penjual tidak bisa membuang waktu kritis ini.
  • Jumlah papan di wilayah Anda dan bagian Anda dari jumlah tanda itu– untuk menghasilkan pangsa pasar yang wajar, Anda perlu papan nama pada properti tepat di seberang pasar Anda. Semakin banyak papan yang Anda tempatkan di pasar Anda, semakin baik untuk bisnis Anda.
  • Persentase cantuman yang Anda miliki terhadap daftar lainnya di wilayah Anda yang bersama lembaga lain– sebagai bagian dari proses analisis ini, pahami seperti apa tampilan daftar yang bagus. Tidak ada gunanya memiliki banyak daftar yang harga yang buruk, tidak menarik ke pasar, atau mereka yang tidak akan menghasilkan pertanyaan.
  • Jumlah daftar di Internet berdasarkan lokasi dan oleh agensi– Internet adalah alat pemasaran paling signifikan untuk agen real estat saat ini. Analisis konstan daftar properti di Internet harus dilakukan setidaknya setiap minggu sehingga Anda memahami apa yang terjadi dengan semua agensi lain.

Menetapkan tujuan ini akan memungkinkan Anda untuk fokus pada mendapatkan hasil; ini juga akan membantu Anda mengidentifikasi titik aksi yang tepat untuk difokuskan.

Perjanjian Komisi Kredit Mortgage Komersial – Pengaturan Waktu

Kapan waktu terbaik untuk meminta peminjam Anda untuk menandatangani perjanjian biaya hipotek komersial Anda? Ada beberapa perdebatan tentang ini. Meskipun, semua tampaknya setuju bahwa itu harus sebelum peminjam melihat lembar istilah yang telah Anda kumpulkan. Ini mungkin tampak detail kecil, itu salah satu dari orang-orang kecil yang dapat memiliki dampak besar pada dompet Anda.

Jika Anda pernah mendengar seorang peminjam mengatakan, setelah meninjau LOI yang Anda kirimkan, "oh, saya kenal Bank ini. Saya sudah bicara dengan mereka di masa lalu. Nah, mengapa saya membutuhkan Anda?" dari yang Anda tahu apa yang saya bicarakan. Jika Anda belum, daripada tetap memperdagangkan pinjaman komersial dan Anda akan melakukannya.

Beberapa broker mengadvokasi mendapatkan persetujuan biaya yang ditandatangani saat mereka mengumpulkan dokumentasi. Yang lain menyarankan agar peminjam pindah terlebih dahulu, mulailah meninjau dan mengkualifikasi kesepakatan yang diusulkan, daripada ketika mereka yakin ada sesuatu untuk dikerjakan, meminta persetujuan kemudian. Yang lain akan mengambil langkah lebih jauh, dan hanya meminta perjanjian untuk ditandatangani ketika mereka telah mengeluarkan LOI dari pemberi pinjaman / bank.

Mana yang terbaik? Saya tidak tahu dan saya kira itu tergantung pada kesepakatan, peminjam dan gaya Anda.

Beberapa broker hipotek komersial bertindak sebagai kombinasi broker dan konsultan per jam. Ini lebih merupakan pendekatan tradisional dan akan memerlukan langkah tambahan dan proses penjualan yang lebih menyeluruh agar peminjam setuju. Seringkali pialang komersial yang melakukan bisnis dengan cara ini hanya akan bekerja secara eksklusif dan pada dasarnya menuntut bahwa mereka akan mengatur dan melakukan seluruh proses belanja dan tidak peduli apa, akan dibayar. Strategi ini memang memiliki ketertarikan kembali, seperti "terjebak" dalam mengerjakan kesepakatan yang ternyata memiliki sedikit peluang pendanaan. Dan, itu bisa menjadi pengaturan yang sangat sulit untuk dijual kepada peminjam untuk melepaskan banyak kendali.

Strategi lain benar-benar tentang mendapatkan peminjam "hamil" pertama, yaitu melibatkan mereka daripada "menyelipkan" perjanjian pada saat yang tepat. Ada beberapa ketidaksepakatan pada waktu yang tepat dalam hal ini juga. Misalnya, apakah Anda menyajikan Letter of Intent dari kreditur dan perjanjian biaya Anda pada saat yang sama, yaitu menyajikan keseluruhan kesepakatan pada saat yang bersamaan?

Orang lain akan mengatakan bahwa Anda menempatkan diri Anda dalam posisi rentan dan bahwa Anda harus meminta peminjam untuk menyetujui perjanjian biaya terlebih dahulu, daripada setelah penandatanganan, menyajikan LOI. Strategi ini mungkin akan lebih pas jika ada keadaan ketidakpercayaan umum atau hanya hubungan awal.

Apa pun yang Anda putuskan, jangan hanya bergantung pada kata-kata atau kehilangan email untuk melindungi Anda. Dapatkan secara tertulis atau jangan kaget jika Anda memiliki masalah mendapatkan bayaran.

Dasar-Dasar Pinjaman Hipotek Komersial Nasional Asing

Ketika dolar AS menjadi lebih kuat dan nilai real estat komersial meningkat dari hari ke hari, pembeli asing dapat memiliki insentif nyata untuk membeli properti investasi – apakah itu komersial atau perumahan. Membujuk investor asing untuk berspekulasi dalam ekonomi AS juga memiliki insentif yang berbeda.

Beberapa fakta yang patut dibaca

Sesuai dengan National Association of REALTORS®, pembeli asing, hingga Maret 2014, menginvestasikan lebih dari $ 99,2 miliar real estat perumahan AS. Angka-angka ini terus melambung seiring waktu. Jadi setiap pembeli internasional yang mampu berinvestasi di properti AS dan yang berharap dapat tinggal di luar negeri harus berinvestasi di pasar investasi real estat negara itu.

Ketika masalah hits investor real estat asing

Opsi untuk pembeli real estat internasional untuk memilih dari dapat dibatasi secara signifikan karena pada umumnya mereka harus menyediakan:

  • Nomor Pengenal Pajak Federal AS
  • Rekening Bank AS
  • Negara Bersertifikat Corporation, LLC, LP, atau perusahaan aktif
  • Bukti kependudukan

Dan jika orang asing tidak mampu untuk menyediakan dokumen-dokumen ini, maka orang itu pasti akan tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek tradisional dan opsi pembiayaan lain yang serupa. Pembeli asing, bagaimanapun, dapat membayar secara tunai – tetapi karena suku bunga rendah di seluruh Amerika Serikat, lebih disukai bagi pembeli untuk membiayai investasi mereka. Dan itu adalah ketika pinjaman luar negeri nasional dapat sangat membantu bagi investor realty asing.

Memahami pinjaman hipotek komersial nasional asing

Pinjaman hipotek komersial nasional asing tersedia untuk setiap warga negara non-AS yang berharap untuk berinvestasi di properti domestik. Namun, setiap warga negara asing tidak akan menemukan hipotek ini di bank tradisional. Dan bahkan syarat dan ketentuan atau persyaratan pinjaman khusus ini akan bervariasi dari satu pemberi pinjaman ke yang lain.

Umumnya, pemberi pinjaman hipotek nasional asing menawarkan jenis pinjaman ini dengan uang muka yang mulai di mana saja sekitar 30 persen dari harga beli. Namun, pembayaran uang muka bahkan bisa mencapai setinggi 40 persen – yang tergantung pada ukuran pinjaman yang mungkin dikenakan oleh orang asing.

Terlepas dari pembayaran uang muka yang besar, pinjaman ini serupa dengan pinjaman tradisional. Proses mengamankan pinjaman ini sama seperti yang diikuti untuk mendapatkan pinjaman dalam negeri. Untuk membangun profil peminjam, pemberi pinjaman akan membutuhkan:

  • Paspor mereka
  • Nomor Pengenal Pajak yang diberikan oleh Internal Revenue Service
  • Bukti aset yang diverifikasi oleh lembaga keuangan global mana pun
  • Surat Referensi Profesional dari Akuntan dan atau Banker

Peminjam asing umumnya harus membayar bunga yang lebih tinggi daripada yang diberikan oleh penduduk AS. Tetapi peminjam dapat memperoleh hipotek komersial dengan suku bunga tahunan serendah lima persen karena pembayaran uang muka yang lebih besar dan suku bunga yang secara historis rendah.